Inondations à répétition, maisons fissurées par la sécheresse, appartements étouffants sous les canicules, villas menacées par l’érosion du littoral… le changement climatique ne se contente plus d’être une menace abstraite. Il transforme déjà, silencieusement, le marché immobilier français. Derrière la façade rassurante de la « valeur pierre », une nouvelle géographie du risque s’impose. Certaines communes entrent dans une zone grise : habitables aujourd’hui, potentiellement invendables demain. Comment les vagues de chaleur, les retraits d’argile ou la montée des eaux impactent-ils la valeur des biens ?
Par Marion Pépin
A la tête de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) depuis juillet 2025, Juliette Lefébure observe cette transformation de l’intérieur. L’OID, créé en 2012 par des sociétés immobilières avait à l’origine un objectif clair : donner plus de visibilité sur ce qu’est un bâtiment performant, identifier les bonnes pratiques en matière d’efficacité énergétique et de performance environnementale. L’organisme a notamment lancé le Baromètre de la performance énergétique (BPE), devenu un outil de référence pour le secteur. « On crée des outils au service de la filière, des éléments de compréhension pour mettre en application la performance environnementale et tout ce qui va avec », explique la directrice de l’OID.
Le contexte a changé. Crise du secteur immobilier, incertitudes réglementaires, « backlash » écologique : la transition n’est plus évoquée de la même façon. « Cela reste un sujet important, mais abordé différemment ces dernières années », souligne Juliette Lefébure. Dans les directions des risques, le climat est tout de même considéré comme un facteur réel : « On voit bien un recentrage avec des sujets qui viennent influencer les prises de décision, parce que perçus comme des éléments qui vont impacter la valeur des actifs sur le long terme », précise la spécialiste. Ainsi, 19 grands acteurs publics et privés, dont La Poste Immobilier, la Caisse des dépôts, Bouygues Immobilier ou BNP Paribas Real Estate, ont signé une « Charte d’engagement à l’adaptation du secteur immobilier au changement climatique ». Portée par l’Observatoire de l’immobilier durable, elle vise à fixer un cadre commun pour organiser cette adaptation. Autrement dit, le climat n’est plus seulement une affaire d’image ou de responsabilité sociétale. Il entre dans les modèles d’évaluation.
La chaleur, risque massif mais encore sous-estimé
Parmi les menaces climatiques, la chaleur occupe une place particulière. L’OID a travaillé pour le ministère de l’Environnement sur la trajectoire dite « + 4 degrés par rapport à l’ère préindustrielle ». Les conclusions sont sans appel : d’ici 2050, la majorité des bâtiments français seront fortement ou très fortement exposés aux vagues de chaleur, notamment en ville, où les îlots de chaleur urbains amplifient les températures. « L’impact chaleur est clairement un risque majeur en France », affirme Juliette Lefébure.
Longtemps, la réglementation thermique s’est concentrée sur le froid. Isolation thermique, lutte contre les déperditions, confort hivernal. Les bâtiments ont été pensés pour conserver la chaleur en hiver. « Jusque-là, la chaleur ne faisait pas partie des critères de construction », continue la directrice de l’OID. Résultat : une grande partie du parc immobilier n’est pas adaptée aux canicules répétées, notamment dans les régions très ensoleillées.
La chaleur ne fissure pas les murs comme une inondation ou un sol instable. Elle agit autrement : elle rend les logements inconfortables, parfois invivables. Un appartement mal ventilé, exposé plein sud, peut devenir intenable l’été. A court terme, ce sont les occupants qui en subissent les conséquences. A moyen terme, si les locataires partent et que la vacance locative augmente, les investisseurs devront s’y intéresser.
Face à ces températures extrêmes, la climatisation apparaît comme une solution immédiate. Mais elle pose un autre problème. « Quand quelqu’un se refroidit, ça réchauffe l’extérieur », alerte Juliette Lefébure. A l’échelle d’un quartier, la multiplication des climatiseurs renforce les îlots de chaleur et creuse les inégalités. Ceux qui n’ont pas les moyens de s’équiper subissent davantage la hausse des températures. « Tout ça doit être pensé de manière globale ». Pour Juliette Lefébure, l’adaptation ne peut pas se limiter à un bâtiment isolé : elle concerne l’aménagement urbain, la végétalisation, les matériaux, la circulation de l’air.
Maisons fissurées : la casse-tête du retrait-gonflement des argiles
Autre menace, moins visible, mais tout aussi redoutable : le retrait et le gonflement des argiles (RGA). Sous l’effet des sécheresses prolongées puis des épisodes pluvieux, certains sols se contractent puis se dilatent. Les fondations des maisons individuelles sont particulièrement exposées. « Les gonflements et retraits d’argile mettent en péril les fondations. On a un grand nombre de maisons individuelles aujourd’hui qui sont concernées », constate Loïc Cantin, président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier). Les conséquences peuvent être lourdes : fissures importantes, affaissements, travaux coûteux, voire démolition. « Cela peut entraîner une dépréciation totale de la maison », précise-t-il.
Cette réalité bouscule une croyance profondément ancrée en France : l’idée que la pierre ne perd jamais de sa valeur. « Un immeuble, par nature, ne se déprécie pas. Nos traditions latines nous amènent à penser que l’immobilier est indestructible, qu’il conserve toujours sa valeur. Cette vision est en train d’évoluer. Les anglo-saxons pensent différemment : l’immobilier a une valeur qui, au bout d’un certain temps, frise l’obsolescence et condamne celui-ci à la destruction », détaille Loïc Cantin. Le dérèglement climatique pourrait accélérer cette prise de conscience.
Littoral : l’érosion comme bombe à retardement
Sur les côtes, une autre menace progresse : l’érosion et la montée des eaux. Le dernier rapport du GIEC identifie des zones submersibles et inondables, en particulier sur le littoral, susceptibles d’être durablement affectées. Selon le Cerema, environ 50 000 logements seraient menacés par l’érosion du littoral. Un décret du 29 avril 2022 identifie les communes devant adapter leur aménagement, comme Dieppe, La Baule, Lacanau ou encore Saint-Jean-de-Luz. « L’érosion peut amener une dépréciation quasi totale d’un bien immobilier », affirme Loïc Cantin. Pour l’instant, l’impact sur les prix reste inégal. Les échéances lointaines peinent à influencer les décisions d’achat. « Quand on parle d’une échéance à 2100, c’est assez peu perceptible pour un acheteur qui parfois a 60 ou 65 ans, pour qui c’est une résidence secondaire. Il ne se projette pas aussi loin ». La prise de conscience progresse néanmoins, portée par la répétition des tempêtes et la médiatisation des risques. Les documents d’urbanisme annexés aux ventes informent désormais les acquéreurs sur l’exposition aux risques naturels. Cette transparence pourrait progressivement se traduire dans les prix.
Certaines valeurs vénales commencent d’ailleurs à être ajustées « en fonction du temps qu’il restera à écouler jusqu’à la survenance de l’événement climatique », soutient Loïc Cantin. Une logique nouvelle qui rompt avec l’idée d’une valorisation continue.
Des prix encore déconnectés des risques futurs
Malgré ces signaux, les prix de l’immobilier restent aujourd’hui « complètement décorrélés des risques climatiques auxquels ils peuvent être exposés à l’avenir », estime Juliette Lefébure. Jusqu’ici, l’analyse des risques reposait principalement sur le passé : crues historiques, catastrophes déjà survenues dans la région. La projection vers l’avenir, afin d’anticiper les conditions climatiques futures, est plus récente. Or c’est précisément cette approche prospective qui pourrait bouleverser la carte de la valeur. Certaines zones pourraient devenir moins attractives car trop chaudes, trop exposées aux inondations ou à la sécheresse. D’autres, au climat plus tempéré, pourraient gagner en attractivité. Mais, pour l’instant, ces paramètres restent encore peu intégrés dans les décisions d’achat ou d’investissement.
Faut-il arrêter de construire dans certaines zones appelées à devenir invivables ? Le débat reste ouvert. « Il y aura des risques un peu partout », nuance Juliette Lefébure. Mais ignorer ces projections pourrait conduire à des ajustements brutaux dans l’avenir.
En février 2020, l’Agence européenne de l’environnement a publié des cartes prospectives identifiant des territoires où les conditions de vie pourraient rester favorables d’ici 2050, selon des critères climatiques (indice de chaleur, température du thermomètre mouillé), mais aussi de cadre de vie. En France, cinq régions se démarquent pour un investissement à long terme : la Bretagne et la Normandie, plus épargnées par la chaleur ; le département des Yvelines, grâce à ses forêts ; la Bourgogne, au climat appelé à devenir davantage méditerranéen ; et l’arrière-pays de la Côte d’Azur, qui resterait vivable hors des pics estivaux.
Au-delà de la chaleur et des sols, un autre enjeu monte en puissance : l’eau. « Avec le changement climatique, la disponibilité en eau va être très impactée. Les actifs immobiliers, pour fonctionner, ont besoin d’eau. Et aujourd’hui, ce n’est pas perçu comme un risque », informe Juliette Lefébure, surprise de ce manque d’anticipation. Sans accès fiable à l’eau, un bâtiment perd une partie de sa fonctionnalité. Et donc de sa valeur. La question reste largement absente des stratégies d’investissement.
Adapter, informer, prévenir
Pour Loïc Cantin, président de la FNAIM, la priorité est claire : « Il faut tout faire pour se préserver de ces catastrophes naturelles et anticiper, faire de la prévention, de l’information. »
Selon Juliette Lefébure, la réponse ne peut pas être uniquement technologique. « On envisage beaucoup cette transition sous l’angle des avancées techniques, mais nous sommes convaincus que ça ne suffira pas. » Les enjeux de sobriété, nouvelles manières d’habiter, de se chauffer, de se déplacer, sont centraux. « On est collectivement tous en retard sur la réalité climatique. » Les avancées ayant amélioré notre confort compromettent parfois notre avenir. Revenir en arrière est difficile, mais nécessaire.
L’immobilier, longtemps perçu comme une valeur refuge intangible, découvre ainsi sa vulnérabilité. L’obsolescence climatique pourrait devenir un critère aussi déterminant que l’emplacement, le nombre de mètres carrés ou la qualité architecturale. Reste une interrogation majeure : le marché s’adaptera-t-il suffisamment tôt pour éviter des décotes brutales et des fractures sociales accrues ? Ou faudra-t-il attendre que certains territoires deviennent réellement invivables pour que les prix reflètent enfin le climat à venir ?
